深圳户口带来的五大福利，生活品质大提升！

提升学历有什么好处？

很多人在想提升学历的时候，总是在想，学历提升对我有用吗？这个社会到底对学历的青睐程度到底有多高？新科教育老师告诉你，学历是一个敲门砖，是你展现在别人面前的第一印象，是最直接的表现，有技术也要有文化，这样你既能用技术让别人心服口服，也能用知识让别人尊敬你。那么，具体来说，学历提升都有哪些好处呢？我们可以从如下几点可以看出：

二、对你的工资和职位评定有帮助

三、对你考研以及考取各类证书有帮助

四、可能对你的人生大事也有帮助

一个深植中国千百年的结婚观念是：门当户对。虽然现在很多人对这个观念嗤之以鼻。但是这个观念也有可取的地方。例如，拥有相同教育背景的人，共同话题就会比较多，沟通起来比较容易，这当然也利于婚后的稳定，所以学历对你的相亲可能也会有帮助哦。

怎样成为公务员？

公务员（Civil servants），全称为国家公务员，是各国负责统筹管理经济社会秩序和国家公共资源，维护国家法律规定，贯彻执行相关义务的公职人员。在中国，公务员是指依法履行公职、纳入国家行政编制、由国家财政负担工资福利的工作人员。

公务员包括的职业有五大类，这五大类分别为政府组织部门；党委机关；人大、政协机关；群团机关；公检法司部门。

职位划分：综合管理类、专业技术类、行政执法类等类别

选拔基本要求：

（一）具有中华人民共和国国籍；

（二）18周岁以上、35周岁以下，应届毕业硕士研究生和博士研究生（非在职）年龄可放宽到40周岁以下；

（三）拥护中华人民共和国宪法；

（四）具有良好的品行；

（五）具有正常履行职责的身体条件；

（六）具有符合职位要求的工作能力；

（七）具有大专以上文化程度；

（八）具备部门规定的拟任职位所要求的其他资格条件。

公务员考试一般流程为：公告发布、网上报名(提交报考申请、报名资格网上初审、体能测评、网上缴费确认等)、打印准考证、笔试、查成绩、调剂、递补、资格复审、面试、体检和考察、公示和审批。

考试过程：

考试包括笔试和面试，笔试一般都统一命制试卷、统一考试时间，并统一组织阅卷评分。

对笔试合格的考生，依笔试成绩高低顺序，按招考职位拟录用人数1：3的比例由人事部门确定面试对象，面试时间会有差异，届时会有通知，并在相关网站公布。

公务员省考国考资源汇总百度云网盘资源下载

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存款多少属于中产阶级

首先，有一定大家应该清楚的明白，就是中产阶级其实和家里有多少存款没有什么太大的关系，这是一个很虚幻的概念，并没有一个正确的标准。根据我国统计局去年公布的调查公报显示，在我国如果你收入低于2000以下的话，那么就是属于低收入群体;如果你收入在2000到5000之间的话，那么就是属于中等收入群体;如果收入在5000元到10000元之间，那么就属于较高收入人群;超过了10000元属于高收入群体。

另外，在很多人眼里美国是一个很有钱的国家，但是美国人不喜欢存钱，喜欢负债。根据数据显示，美国人均不足1000美元。但是德国人却十分喜欢存钱，德国人均存款时6万欧元。但是你敢说德国人有钱，美国人没钱吗?因此中产阶级并不是计算的存款，而是计算的年收入以及资产、生活方式等等。

一般情况，中产阶级的定义是：靠工资以及薪资生存，并且还要受过良好的教育，具有比较强的消费能力。城市的居民以及白领，一般都有房有车，并且还拥有体面的工作稳定的收入，有一定存款，并且还缴纳了各种保险。在休息的时候还能够外出旅游等等，一般这些人都可以被称为中产阶级。

另外，大家要明白，收入是生活标准的基础。如今社会一直都在不断的进步，所以大家的工资收入也越来越高，都是逐年在增长。如果以统计数据为核心标准的话，那么家庭收入最起码应该要在当地人均收入的1.5倍以上才可以。

现阶段，每一个家庭买的最贵的一件商品应该就是房子了。房子不仅仅能给大家居住，还和很多社会福利息息相关，关系到子女上学等等。一般，有了房子才能够和中产阶级挂钩，但是并不是说所有买了房子的人都能被称为中产阶级，五年内家庭收入足以还清所有的贷款才能够被称为中产阶级。

中产的七个标准：

第一个标准：家庭收入要能够达到所在地人均收入的1.5倍以上

既然是中产，那在收入上就要与大众有所区别，而且收入是一个人能否过上中产生活的基础。根据大数据统计来看，人们的收入呈现出逐年增长的趋势，在这一前提下，家庭收入至少要达到所在地人均收入的1.5倍以上，才能算是中产，而不是根据收入的多少，比如，在北上广深四大一线城市，月收入3、5万甚至更高一些可能都不算中产，但在三四线城市，却稳稳是中产阶层。

第二个标准：必须有稳定的工作

如果没有一份稳定的工作，那即便收入较高，也很难说是中产，因为稳定是中产的一个重要标准。当然，那些富二代或投资客等特殊情况，并不在此列。对于普通人来说，要想成为中产，稳定的工作是必须的，假如是自由职业或者是个体户，那即便有一段时间收入不错，可经济一旦发生变化，就有可能瞬间被打入谷底，所以，如果不是已经完成了足够多的财富积累，那没有稳定工作的人，无论如何都不能说是中产。

第三个标准：满足五大支出之外，要能存下钱来

中国人，一般会有五项大的支出：房子，子女的养育，教育上的投入，医疗支出，还有就是养老支出，在基本满足这五大支出的基础上，如果还能存下钱来，那无疑就是属于中产。相反，如果不能抵抗这五大支出带来的种种风险，一有风吹草动就捉襟见肘，那要说是中产，未免就是自欺欺人。

第四个标准：有房子并在五年内保证家庭收入足够还清所有负债

房子是中国人心中的痛，因为它绑定了太多社会福利属性，比如户口、子女教育等，有房子，才算得上与中产沾边。另外，光有房子肯定不够，尤其是房贷占比过高，五年内的家庭收入都无法还清贷款和负债时，那也同样是不属于中产阶级的，这里以一线城市家庭为例，一个家庭买了一套600万元的房子，其中400万元属于贷款，那只要家庭年收入没有达到最低80万元的标准，就不能算是中产。

第五个标准：享有假期

对中产阶级来说，安全感是必要的，但在安全感之外，还要在生活上有标准，享有假期就是其中很重要的一项。假如一个人或者一个家庭连基本的假期都无法保证，那也很难说得上是中产，当然，工作狂除外。

第六个标准：退休后，不用再为基本的生活而担忧

古话说，“人无远虑，必有近忧”，如果退休后，无法保障基本的生活，那不管现在怎么样风光，也都不算是中产。要满足这一点，要么得有足够的储蓄，要么得有比较高的养老金，从这一点来看，除了一些福利很好的行政事业单位以及存款较多的家庭，其他人都不属于中产。

第七个标准：即使生一场大病，也不会对家庭的生活品质有太大影响

有人说，中国每个城市消费最高的地方，都在医院，这话有一定道理，因为一场大病的确会让一个普通家庭耗尽所有财富，而就现实情况来看，看病贵的问题在很长的一段时间都会存在，所以，只有能够抵御生病、即使生一场大病也不会对生活品质有太大影响的家庭，才能算是中产。

运用文化生活的有关知识,谈谈加强和改进未成年人思想道德建设,为什么要从增

未成年人思想道德建设问题是当前社会关注的热点问题。当前，我们所面临的国内、国际环境更加复杂多变：社会的发展进步，多元化的价值理念，高速扩张的互联网络，空前活跃的社会生活，这些都对加强未成年人思想道德建设工作增加了难度、构成了挑战。传统的工作载体已经不能满足未成年人思想道德建设工作的实际需要，要想在未成年人思想道德建设方面不断取得新的成效，只有创新工作载体，不断拓展工作思路与领域，全方位加强未成年人思想道德建设。

一、未成年人思想建设载体的内涵及其分类

何为“载体”，《现代汉语词典》上注明有两层意思：①科学技术上指某些能传递能量或运载其他物质的物质。如工业上用来传递热能的介质，为增加催化剂有效表面，使催化剂附着的浮石、硅胶等都是载体。②承载知识或信息的物质形体。可见，我们所要研究的载体，其内涵接近于注释①，而更为通俗的解释，可以说，载体就是方式方法，就是手段工具。

简而言之，未成年人思想道德建设的载体是指：为增强未成年人道德意识自觉、道德行为规范、道德综合素质所采取的教育方式和手段，包括开展道德教育、组织道德教育、营造道德环境、设置道德阵地和建立道德机制等。

通过调查研究与座谈访问等多种方式，我们了解到，目前为止，未成年人思想道德建设载体可分为五大基本类型。

1、实践载体。一是以学校为龙头开展的道德实践活动，将学生学习生活和思想实际相联系，通过在中小学开设思想品德课程，组织丰富多彩的主题班会、队会、团会，开展爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学、爱社会主义教育活动等，寓思想、文化、科学、文明教育于实践之中。二是以社会为依托开展的实践活动。精心搭建有利于未成年人健康成长的活动平台，通过组织学生参与绿化、环保、敬老、助残等公益性服务和社会性服务工作，使未成年人获得服务他人、奉献社会的体验。

2、阵地载体。一是依托爱国主义教育基地，把历史与现实相结合，吸引未成年人参观学习，了解革命传统，增强爱国情感，提高思想修养。二是依靠专门活动场所，如图书馆、青少年活动中心等，以丰富的活动与充实的内容吸引青少年，教育青少年，团结青少年。三是利用社区教育阵地，充分发挥社区教育办公室和少工委的作用，通过组织校区结对共建，实现学校与社区相互带动。

3、文化载体。即通过创造多样的文化载体和创作丰富的文化产品，来满足未成年人对文化的需求。一是通过创作优秀文艺作品，积极组织开展少儿音乐、舞蹈、文学等的创作评选，把优秀的精神食粮送到未成年人中去。二是通过丰富文化活动内容，如文化展演培训、文化艺术节等，让健康、优秀的文化进入校园、社区和家庭。三是通过强化文化熏陶功能，把弘扬区域文化与创建特色文化学校工作相结合，使未成年人感受、学习、传承区域文化，培养其热爱家乡的情感。

4、环境载体。一是营造社会舆论氛围，广泛宣传先进典型，积极开展舆论监督。二是开展社会环境整治，加强对网吧的管理，杜绝未成年人进入营业性网吧。开展“扫黄”、“打非”行动，强化文化市场监管，坚决杜绝传播色情、暴力、封建迷信和伪科学的非法出版物。三是完善社会教育体系，构筑学校、家庭、社会“三位一体”的教育网络，充分发挥少先队、共青团等相关部门的作用，为青少年教育提供支持帮助。

5、服务载体。从关心爱护青少年的角度出发，做到在服务中教育，在关心中引导。一是推进希望工程，加大对贫困学生的救助力度，集中力量多为未成年人办实事、好事。二是做好帮教工作，关心失足青少年，开展结对服务，帮助他们明辨是非，树立学习、生活的信心。三是开展维权行动，通过推进司法维权、学校维权、社会维权，保护未成年人合法权益，着力提高未成年人的安全意识和自我保护能力。

二、“诚爱青少年成长基地”——我区未成年人思想道德建设载体创新的第一品牌

我区地处南京主城区东南部，面积23平方千米，居民以原老城南住户及外来务工人员为主，人口密集，人员组成复杂，其子女的思想道德建设问题也一直是我区工作的重点与难点。近年来，针对未成年人思想道德建设工作的新情况、新问题，结合区情实际，我区积极创新活动载体，拓展服务领域和范围，不断维护青少年合法权益，关爱青少年，特别是弱势、边缘、问题、违法犯罪青少年，为他们的健康成长提供优质有效的服务。我区先后成立了“诚爱青少年成长基地”和“珠江失足青少年劳动矫治基地”，并通过这两个新兴的载体与平台，进一步加强了我区未成年人尤其是边缘、失足青少年的思想道德教育，取得了良好的效果。

尤其是2004年4月成立的“诚爱青少年成长基地”，这是我国首家专门从事违法青少年矫治工作的专业基地。“诚爱”基地是从我区青少年工作的实际需要出发，以预防和减少青少年违法犯罪工作为重点，在近年来相关工作社会化实践的经验基础上，以团区委和检察机关等职能部门为主导、社工专业介入、以社区为平台而建立起来的一个融失足少年矫正与青少年服务于一体的社区服务机构。自基地成立以来，在违法犯罪青少年矫正和预防青少年违法犯罪方面发挥了重要作用，先后对22名未成年犯罪嫌疑人进行了社区矫治，目前有5人考上了大学，10人返校就学，5人就业，2人待业，均无违法记录，矫治率达到100%。

“诚爱”基地先进的服务理念和良好的社会效应得到了各级领导的高度重视和社会各界的广泛赞誉。2006年上半年，为进一步扩大“诚爱”基地的规模和效应，我区在充分发挥原有“诚爱”基地作用的基础上，整合全区司法机关、政府职能部门以及各种社会资源，在五个街道分别成立了以青少年思想道德教育、犯罪预防为主要工作内容，融失足青少年矫正和青少年服务为一体的“诚爱青少年成长基地”，建立了区“诚爱”基地领导办公室、街道“诚爱”基地、社区“诚爱”工作站的三级工作网络，深入开展社区违法青少年矫治和边缘、问题青少年帮扶工作。2007年上半年，“诚爱”基地被中央文明办评为2006年度未成年人思想道德建设工作创新案例二等奖，并多次接受中央、省、市等各有关部门的考察与学习，受到高度重视与充分肯定。 “诚爱”基地已成为我区未成年人思想道德建设载体创新的第一品牌。

三、载体创新中存在的问题思考及应遵循的原则

新兴的载体，其适应性与生命力是毋庸置疑的，但是也正是因为它们是全新的事物，没有任何先例可循，一切都是在摸索中前进，因此，不可避免的将会产生不少问题与困难，值得我们共同关注。下面，以我区“诚爱青少年成长基地”为例，进行简要分析。

1、因地制宜问题。目前，全区五个街道分别成立了以青少年思想道德教育、犯罪预防为主要工作内容，融失足青少年矫正和青少年服务为一体的“诚爱”青少年成长基地，建立了区“诚爱”基地领导办公室、街道“诚爱”基地、社区“诚爱”工作站的三级工作网络。但是，五个街道的“诚爱”基地侧重点各有不同，如夫子庙“诚爱”基地擅长活动的开展，而中华门街道“诚爱”基地则在资源的利用与整合方面颇有优势。这就牵涉到一个因地制宜的问题、普适性与特殊性的问题。即，“诚爱”基地从最初在一个街道运行扩展到现在的全区层面，如何在统筹好全区工作的基础上，结合各个街道、乃至各个社区自身特色，做好对青少年矫正和青少年服务的工作就成为今后一个时期需要好好思考与研究的重点。

2、管理与精力问题。“诚爱基地”从成立初始，到目前扩展到全区，一直是由多个部门相互联合，通力合作。整合多方资源，一方面，可以有效避免资源浪费，从而达到效益最大化。但是，另一方面，也带来了一个问题，即管理的多元化问题：目前，“诚爱基地”隶属政法委管理，但是其他各部门对“诚爱基地”的影响尚在，尤其是部门之间因相互工作需要，或各自对应单位考察学习的任务繁多，导致“诚爱基地”工作人员要抽出相当大的精力与时间处理相关问题，这在一定程度上影响了“诚爱基地”正常工作的开展与拓展。

3、人员管理问题。目前，“诚爱基地”共有六名专业司法社工，担任了我区“诚爱基地”大部分的工作任务，可以说撑起了“诚爱基地”的坚实骨架。但是，由于条件限制，他们目前仍是签约工人，户口基本不能落在南京，各项福利待遇也受到一定影响，这些不稳定因素在一定程度上影响了他们的工作积极性。因此，在我区经济条件有限的情况之下，如何提高“诚爱”基地六名专业司法社工的待遇，如何有效增强增强我区招人、留人、育人的条件与能力，这是目前亟待解决的一大难题。

可见，面对新形势、新问题，未成年人思想道德建设载体创新是必要的，也是必需的，但是，对于创新中产生的新问题，我们也要给予高度的重视，挖掘其共性，找出解决之道，将新兴的载体建设成稳固的、有效的工作平台，更好地为未成年人服务。

根据以上分析，结合调查研究所得，我们认为，新形势下未成年人思想道德建设的载体创新，应遵循以下四条基本原则：

1、 创新载体必须适应现实需要，力求体现时代性。未成年人思想道德品质的形成，离不开我们所处的时代。创新载体应根据当前新形势、新任务的要求，通过载体建设，在坚持发扬中华民族传统美德的同时，大力弘扬时代精神，使与改革开放和发展社会主义市场经济相适应的新思想、新道德、新观念深入人心。

2、创新载体必须坚持主体地位，注重把握规律性。抓好未成年人思想道德建设，需要充分发挥未成年人的主体作用。创新载体应从未成年人成长的实际出发，尊重未成年人、了解未成年人、贴近未成年人，紧紧抓住影响他们思想道德观念形成和发展的关键环节，改进创新教育载体，有针对性地加以思想引导、学业辅导、生活指导和心理疏导。

3、创新载体必须突出体验教育，立足增强实效性。体验教育是未成年人通过实践接受教育的过程，是塑造未成年人品格的基本途径。创新载体要突出创新体验教育活动的内容和形式，寓教于情、寓教于理、寓教于生活，使未成年人通过亲身经历和真实感受，把做人做事的基本道理内化为健康的心理品格，转化为良好的行为习惯。

4、创新载体必须着眼工作的持续稳步推进，不断完善新的领导机制和运行机制。当前要着重研究如何形成有力的统筹协调机制，使各有关部门各负其责，各司其职，形成合力；如何形成有效的督促检查和奖励激励机制，充分调动社会各方面力量支持、参与未成年人思想道德建设的积极性和主动性；如何形成灵敏的信息反馈机制，及时掌握影响未成年人健康成长的社会因素的变化趋势，增强工作的科学性和预见性。

四、结束语

青少年是整个社会力量中最积极、最有生气的力量，是祖国的未来，民族的希望。加强未成年人思想道德建设，保护未成年人健康成长需要我们齐心协力，不断探索完善新的服务理念和方式，努力在未成年人思想道德教育领域创设出一片全新的天地。

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二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。中介费用依据物价局相关文件规定，房产交易额[1]在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。[1]交易税费1、营业税（税率5.65% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。[2]2、个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年 则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。3、印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。4、契税：（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。[3]5、测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。6、二手房交易手续费总额住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米7、登记费：（工本费）80元，共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。税费计算买方1、契税：成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%） 　2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元 　3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05% 　4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方1、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元 　2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05% 　3、土地出让金：成交价或评估价（高者）×1% 　4、解困房：成交价或评估价（高者）×1% 　5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积 　6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征） 　8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五年）注意事项（1）房屋手续是否齐全　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。[4]二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。法律要点买方交易安全,必须注意：一个目的和八个必须。一个目的，是指所有的交易行为都必须服从将受让的房地产的物体权利和法律权利能按约到手这个目的。八个必须是指：1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等（可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息）；2、支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；3、必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款的，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间的期限（该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间会立即遭法院的查封）；6、必须全面了解受让的房地产是否存在出租；7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人；8、订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定。卖方交易安全，必须注意：一个目的和三个要点。一个目的，是指一切交易行为都必须服从房屋买卖的价款能如数到手的目的。三个必须是指：1、在未收到大部分房款时，原则上不应当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款的　应当采取包括诉讼在内的补救措施；2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐全部房款；3、如买方以与卖方订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付卖方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖双方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付给卖方。[5]交易流程二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。[6]（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。[7] 交易风险二手房交易风险如何避免1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。五大关二手房交易五大关定价关二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。合同关二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。过户关办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。付款关付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。交验关物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。[8]十大技巧二手房交易十大技巧选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。两种代理方式各有利弊委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。据介绍，比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。十、自售房屋有学问市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。[9]细节问题提醒置业者购买二手房时注意七个细节：[1]1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。5、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。6、全面考察房屋周围环境。重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。7、谨防黑中介。购买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。[